近日，国务院下发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），系我国首部国家级城市更新专项五年规划。该文件明确2026—2030年全国城市更新工作实施准则与实施路径，标志我国城市建设模式正式从增量扩张转向存量提质阶段，推动城市更新工作步入常态化、规范化发展轨道。

顶层定调：转型开发模式，锚定双阶段建设目标

规划全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，完整准确全面贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持以人民为中心，坚持系统观念，坚持规划引领，坚持统筹发展和安全，坚持保护第一、应保尽保、以用促保，因地制宜、分类指导，尽力而为、量力而行，建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，高质量推进城市更新。

依据规划目标，短期至2030年，全面完成城市开发模式转型升级，夯实城市安全基底，优化人居环境，加速新旧动能转换，强化历史文化遗产保护，全面提升城市综合治理能力；长期至2035年，健全城市更新全链条体制机制，多维打造创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。本规划衔接国家“十五五”整体发展纲要，覆盖全国各级城镇，兼顾不同层级城市发展诉求，联动城乡融合发展战略，是现阶段城市更新工作的核心纲领。

六大核心任务：量化指标落地，全方位提质城市能级

围绕城市发展短板与民生诉求，规划部署六大核心重点任务，涵盖培育新型动能、优化生活空间、推进绿色低碳、筑牢安全韧性、传承城市文脉、升级智慧治理六大板块，并设置硬性量化指标：十五五周期内，完成50万套危旧房改造，新开工改造11.5万个城镇老旧小区，落地4000个城中村更新项目，更新36.5万公里老旧地下管网，完成5万处应急避难场所、1500处老旧街区厂区升级改造。

产业动能层面，盘活闲置楼宇、低效厂房、闲置土地等存量资源，完善商品房、保障性住房及租赁住房供给体系，解决新市民、青年群体住房难题；依托老旧空间改造，培育低空经济、银发经济等新兴业态，赋能新质生产力发展。民生空间层面，推进老旧小区适老化、无障碍改造，支持楼栋加装电梯，完善一刻钟便民生活圈，补齐养老托育、文体休闲等嵌入式配套，破解老城交通拥堵、停车困难等民生痛点。

绿色生态层面，修复城市受损生态地块，推广绿色建筑、超低能耗建筑，深化海绵城市建设，完善建筑垃圾资源化利用体系。安全韧性层面，分类处置C、D级危险住房，通过多元模式推进城中村改造，实施地下管网安全更新工程，搭建智能化风险预警体系。文化治理层面，落实历史建筑前置保护制度，活化利用历史街区资源，严控商业化过度开发与超高层无序建设；依托CIM基础平台，深化城市数字化改革，提升基层精细化治理水平。

政策核心突破：完善投融资体系，破解行业发展瓶颈

投融资体系升级是本次规划核心政策亮点，官方提出构建“财政扶持+金融赋能+存量盘活+多元参与”一体化投融资机制，针对性破解城市更新项目投入高、周期长、融资难等普遍性行业难题。

财政层面，依托中央预算内投资、专项财政资金倾斜优质更新项目，放开合规地方政府专项债作为项目资本金的限制，搭配税费减免、财政统筹等举措，降低项目落地门槛。金融层面，鼓励金融机构研发专项信贷产品，支持项目发行REITs、资产证券化产品，拓宽市场主体直接融资渠道。同时优化存量土地政策，推行土地混合开发、建筑功能灵活转换，设置5年审批过渡期，简化审批流程、降低用地整合成本；同步严控地方新增隐性债务，兼顾资本活力与财政风控底线。

市场红利：万亿级市场释放，全产业链共享发展机遇

结合规划量化指标测算，十五五期间国内城市更新市场规模达万亿级，全产业链迎来持续性发展红利。上游建材、智慧安防、给排水、电梯配套等基础产业需求集中释放；中游工程施工、规划设计、旧房翻新、管线改造等行业直接受益；下游社区服务、康养托育、文旅运营等配套服务业将依托完整社区建设实现规模化发展。

从地产行业角度来看，本次规划将倒逼行业转型升级，引导房企剥离传统增量开发单一业务，向存量改造、资产运营、综合社区服务的城市综合服务商转型。同时老旧街区、老旧厂区业态重构，能够催生沉浸式新型消费场景，激活城市存量消费潜力。

落地推进：三级联动压实责任，各地加速落地筹备

规划明确实行“中央统筹、省负总责、市县抓落实”三级工作落实机制。国家部委负责政策指导、动态监测与中期评估；省级主管部门结合区域特征，细化地方实施方案、划定重点更新片区；市县政府梳理项目清单，建立常态化项目储备库，有序推进示范项目落地。目前国内多个省市已启动配套政策编制工作，结合城中村改造、县城提质、生态修复等本地特色制定专项方案，城市更新将成为未来五年稳投资、补短板、育动能、促民生的关键抓手。

国务院印发《城市更新 “十五五” 规划》，标志我国城市建设迈入存量提质新周期，规划锚定双阶段目标、部署六大核心任务，构建一体化投融资体系，撬动十五五期间万亿级市场，推动城市向宜居、韧性、智慧、文明全面升级。晨越建管集团作为全过程工程咨询领军企业，以全链条咨询、全周期管理、院士智库与数字技术赋能，深度契合老旧小区改造、管网更新、历史街区活化、智慧治理等核心场景，以专业力量助力政策落地、赋能城市高质量发展。

未来，晨越建管集团将继续秉持“对结果负责”的核心理念，整合全专业资源、创新数字技术应用，为城市更新项目提供全周期、一体化解决方案，为城乡高质量发展贡献更大力量！